Juan Francisco Ramírez
Analista político e investigador jurídico
La humanidad supera actualmente los 8.200 millones de seres humanos; se estima, salvo modificaciones, según informe de Naciones Unidas que la población mundial para el siglo XXI crecerá durante los próximos sesenta años, alcanzando su nivel máximo a mediados de la década de 2080 con unos 10.300 millones de personas, según publica el jueves 11 de julio de 2024 la ONU en su informe anual de perspectivas de población [1]. Elaborado por el Departamento de Asuntos Económicos y Sociales (DESA), cuyo titular es el señor Li Junhua.
Por consiguiente; resulta evidente, que, los recursos naturales son finitos y la sociedad se ha de preparar para paliar, en lo posible, las enormes deficiencias a las cuales, por razones obvias, se enfrenta la humanidad en años venideros. Entre otras, nos centraremos en las ya existentes; concretamente, la falta de viviendas en alquiler y/o propiedad, siendo un tema de gran actualidad e imperiosa necesidad como derecho humano de primera necesidad para albergar el desarrollo de la vida humana individual y familiar en condiciones adecuadas; por lo tanto, podemos afirmar, que, la vivienda es un bien de carácter esencial e imprescindible, formando parte d ellos derechos humanos. Tal como he tenido la oportunidad en ejemplificar, durante mis ponencias académicas universitarias sobre el tema aquí expuesto; durante las cuales, ponía como ejemplo a las aves, ya que éstas muestran un grado de mayor inteligencia, sí cabe, que la de algunos humanos, pues antes de procrear tienen, previamente, el aserto de escoger un lugar adecuado para construir el nido en el cual asentarse la pareja para convivir y criar en las condiciones idóneas de seguridad; tal como nuestros ancestros, más remotos tenían la clarividencia de escoger grutas o lugares adecuados con el objetivo de guarecerse de las inclemencias del tiempo y protegerse de los ataques de los grandes depredadores. Sin embargo, hoy, pese a las muchas advertencias efectuadas acerca del problema de la falta de viviendas en España, desde Miloon Kothari, primer Relator Especial de las N. U. sobre vivienda adecuada en el Consejo de Derechos Humanos (2000 a 2008) muy poco han hecho los diferentes ejecutivos al respecto; los gobiernos, han venido consintiendo, directa o indirectamente, que la vivienda residencial se haya convertido en un bien de comercio; hasta tal punto, que a fecha de hoy, deja a la inmensa mayoría de los ciudadanos sin su legítimo derecho de acceso a una vivienda adecuada, reiteremos, bien sea en arrendamiento y/o propiedad; una de las principales causas, es el alza desmesurada de los precios de los alquileres y de compraventa; precios que desbordan, ampliamente, la capacidad económica de la inmensa mayoría de los ciudadanos en general y a los jóvenes en particular. Obviando lo establecido en la Carta Magna, concretamente, en su artículo 47 el cual seguidamente transcribimos: «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.»
Vivienda Derecho Humano. El derecho a una vivienda adecuada fue reconocido como parte del derecho a un nivel de vida adecuado en el artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948 y en el artículo 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 1966. Otros tratados internacionales de derechos humanos han reconocido o mencionado desde entonces el derecho a una vivienda adecuada o algunos de sus elementos, como la protección del hogar y la privacidad.
Los inicios del negocio de la Vivienda Vacacional (VV). Pocos años acá, comenzó a importarse, desde los Estados Unidos de Norteamérica, el modelo iniciado por tres inteligentes jóvenes en 2007, los cuales materializarían su idea en San Francisco (EE.UU.); consistía en facilitar alojamiento a los asistentes a una convención, pues los hoteles estaban al completo, para lo cual pusieron en marcha una web a la que denominarían “Air Bed and Breakfast” (Airbnb); consistía en facilitarle una cama de aire y el desayuno a los huéspedes; modelo basado en lo que eufemísticamente, actualmente, se entiende como economía colaborativa. Similar, entre otros, salvas sean las diferencias, al alojamiento de Tiempo Compartido o multipropiedad («Time-Sharing» en inglés). Actualmente, el fenómeno de oferta de alojamientos de corta duración compartido en pisos o viviendas, se ha extendido ampliamente a la casi totalidad de los países; siendo innegable, el enorme auge de las plataformas de comercialización de alojamientos vía internet; así como la expansión y masificación del turismo, particularmente urbano; hasta el extremo que, paulatinamente, dicho modelo ha ido desplazando a los naturales del alquiler tradicional residencial de larga duración; originándose lo que se ha bautizado como turistificación, es decir, la transformación de los lugares y las culturas para acomodar y atraer a turistas, con las evidentes consecuencias negativas que ello ha supuesto para los residentes locales; consecuentemente, tras ese primer escenario, seguidamente se produce un proceso de reestructuración social y económica de los espacios urbanos, con el consiguiente desplazamiento de las personas menos favorecidas económicamente, las cuales serán sustituidas por clases pudientes y grupos de inversores capitalistas, dando lugar al fenómeno de la gentrificación. Por otra parte, el modelo del alquiler vacacional, alquiler temporal o de corta duración, es una evidencia constatada, termina erosionando la paz vecinal, especialmente en las edificaciones en régimen de propiedad horizontal en las cuales haya colonizado; finalmente, no por ello menos lesivo, inciden negativamente y de forma directa, por razones diversas, sobre el modelo de los alojamientos turísticos tradicionales (apartamentos turísticos, hoteles, residencias, hostales y pensiones), no abordamos este último apartado, por superar el desarrollo de la presente exposición.
El modelo del alquiler de vivienda vacacional o de corta duración compartido, fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas de alquiler vacacional por internet; tal como hemos referido en el párrafo anterior, ha abierto las puertas a un lucrativo negocio que se ha ido extendiendo de manera desaforada; generando una auténtica problemática para los barrios céntricos de las grandes ciudades, creándose lo que se ha dado en denominar zonas tensionadas; el impacto de tal actividad turística de carácter mercantil; resultados, irrefutablemente, de consecuencias aún sin determinar, los hechos así lo corroboran, allá dónde se ha venido implantando dicho modelo económico; en primer lugar, se produce, como hemos expuesto anteriormente, el fenómeno de la turistificación el cual, indudablemente, ocasiona las lógicas molestias en la convivencia, especialmente en los edificios en régimen de propiedad horizontal, por razones obvias, en los cuales se aposenta dicha actividad mercantil; actividad que, posteriormente, paulatinamente, deviene en la gentrificación de los barrios, con la consecuente expulsión de los residentes locales. Finalmente, y no por ello menos lesivo, respecto de los alojamientos turísticos tradicionales sujetos a una regulación más exigente.
El modelo del negocio turístico de la Vivienda Vacacional o, entre otras denominaciones, alquiler de corta duración o temporal de vivienda turística de uso compartido, etc., es un fenómeno, que, por razones diversas, ha despertado inquietudes [2]. Dicha actividad económica, presenta muchas y diversas aristas, que, según mi personal estudio, más perjudiciales al interés general de las comunidades vecinales objeto de su colonización o asentamiento; así, he podido expresarlo en las siguientes conferencias y/o ponencias:
- 15 marzo 2019 – Conferencia: Vivienda vacacional: Un derecho básico mercantilizado; ofrecida en el local social Café d´Espacio (C/ Cebrián – Las Palmas de G. C.)
- 18 septiembre 2019 – Ponencia: Vivienda Vacacional y Derecho Humano; impartida en el Ilustre Colegio de Abogados de Las Palmas (ICALPA)
«De fuera vendrá quien de casa nos echará» (Centro Virtual Cervantes, refranero multilingüe)
Legislación vigente;
- Decreto 113/2015, de 22 de mayo, se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias (BOC Núm.: 101; jueves 28 de mayo de 2015)
- Actualmente se encuentra en trámite, Gobierno de Canarias, ANTEPROYECTO DE LEY DE ORDENACIÓN SOSTENIBLE DEL USO TURÍSTICO DE VIVIENDAS en dicha Comunidad Autónoma.
- Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724. «DOUE» núm. 1028, de 29 de abril de 2024 (19 págs.)
Por otro lado; conforme a la nota de prensa, data miércoles 03 de julio de 2024, publicada en la Web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, presidido por doña Isabel Rodríguez, se considera “necesario y urgente” regular los alquileres de temporada mediante el desarrollo de la Ley de Arrendamientos Urbanos para clarificar esta figura; propone que los contratos temporales de corta duración (Temporada, Turísticos, Habitaciones o Embarcaciones Flotantes) sean registrados a través de una Plataforma de Registro Único de Alquileres de Corta Duración, cumpliendo con el Reglamento de la Unión Europea. Respecto a los alojamientos turísticos, la ministra ha iniciado una ronda de contactos con los grupos parlamentarios a fin de asegurar los apoyos necesarios para modificar la Ley de Propiedad Horizontal. [3] «Nunca es tarde si la dicha es buena» (Centro Virtual Cervantes; refranero multilingüe)
Jurisprudencia relacionada. SSTS (Sala de lo Civil) – Las sentencias a continuación indicadas, pueden consultarse a través de la Web de Consejo General del Poder Judicial:
- A) núm.: 0095/2024, data 29/01/2024, Ponente: ANTONIO GARCIA MARTINEZ;
- B) núm.: 1.671/2023, data 29-11-2023, Ponente: MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN; y,
- C) núm.: 1.643/2023, data 27-11-2023, Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG.
La prohibición del alquiler vacacional, solo será posible en el caso que los estatutos lo indiquen expresamente o se haga constar que están prohibidas las “actividades económicas en los pisos”. Otra fórmula, caso no estuviese de origen en los estatutos la prohibición del Alquiler Vacacional, el acuerdo ha de ser adoptado por unanimidad y elevar el mismo vía escritura pública notarial e inscribirla en el registro de la propiedad correspondiente al del domicilio del inmueble en cuestión; pues, de esa forma obligara a los futuros propietarios. (*Las sentencias indicadas, pueden consultarse en la Web de Consejo General del Poder Judicial.)
Conclusión. En consonancia a lo relatado en los párrafos precedentes; podemos afirmar, de manera incuestionable y total rotundidad, que, la vivienda es un derecho humano [4]; por consiguiente, no se trata de una mercancía. La vivienda, es la base de la estabilidad y la seguridad de los individuos y las familias; núcleo central de la vida social, emocional y en ocasiones económica; debiendo ser un santuario donde los humanos puedan desarrollar sus vidas en paz, con seguridad y dignidad. Por otra parte, concretamente en el caso de las Islas Canarias, lugar de referencia turística mundial, no requería en absoluto de la implantación del modelo de alojamiento de corta duración residencial, pues se cuenta con una adecuada oferta de una planta alojativa turística tradicional (Hoteles, Residencias, Apartamentos Turísticos, Alojamientos rurales, Villas, Hostales y Pensiones, etc.) acorde a la demanda; el alojamiento de corta duración, ha supuesto un choque frontal, incluso ocasionando una merma en la calidad ofertada de los alojamientos y un encarecimiento de los precios; asimismo, no debemos obviar los problemas ya indicados, que suponen turistificación y gentrificación, para los núcleos residenciales urbanos colonizados por los pisos turísticos; por otra parte, hay que considerar la presunta existencia de un número indeterminado de pisos turísticos sin declarar, dedicados al negocio de la V.V. ofertadas directamente por sus propietarios al margen de las plataformas de alquiler vacacional.
La industria del alojamiento turístico tradicional (Hoteles, Residencias, Apartamentos turísticos, etc.), tal como lo conocemos hoy, salvo excepciones, en general ha sido una fuente de riqueza en sus albores, allá por el siglo XIX, para los territorios anfitriones; sin embargo, a medida del crecimiento desaforado respecto del número de visitantes, ha suscitado, por múltiples y variadas razones, una serie de problemas destacando la masificación y el consecuente deterioro en la calidad de vida de los residentes locales; por todos, los dos siguientes ejemplos:
- Venecia; UNESCO recientemente la ha propuesto para su inclusión en la lista de patrimonio en peligro debido al impacto del turismo masivo y el cambio climático;
- Cataluña; la Generalitat ha aprobado una norma pionera que reduce las licencias de piso turístico a 5 años y limita el número de pisos por municipio [5]; por otro lado, la ciudad de Barcelona eliminará todas las viviendas turísticas existentes en su área metropolitana a partir de 2029 [6]
El comercio de los pisos turísticos actualmente, de manera irrefutable, causa una serie de perjuicios que exceden, en muchos aspectos, a los beneficios de una industria turística inapropiada pudieran reportar al conjunto de los territorios anfitriones; amén de los dos ejemplos indicados ut supra; así, zonas turísticas, por ejemplo islas de Mallorca, Ibiza, S/C de Tenerife, Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria, etc., para percibir los impactos negativos que produce un turismo de masificación, a diferencia de lugares que han apostado por un turismo de excelencia o calidad, tal la República de Seychelles, grupo de 115 islas localizadas en el Océano Índico, con algo más de 100.000 habitantes; la República de Malta, poco más de 447.000 habitantes; Hawái, uno de los cincuenta estados que conforman USA, siendo su capital y ciudad más poblada Honolulu, isla de Oʻahu; Hawái, 1.430.000 habitantes; República Democrática de Santo Tomé y Príncipe, islas en el golfo de Guinea, 239.568 habitantes; etc.
Cuestión de mera política económica. Las Islas Canarias cuentan con un clima y situación geográfica privilegiados; por consiguiente, tal como han venido defendiendo y advirtiendo, a lo largo de nuestra historia reciente, grandes personajes, por todos, el insigne artista lanzaroteño, internacionalmente reconocido, César Manrique Cabrera (1919 – 1992): las Islas Canarias, deberían estar entre los lugares de destinos turísticos de especial referencia e interés, cara a un turismo de calidad; destacando, por una oferta diversificada y versátil de calidad, es decir, parques temáticos estilo Walt Disney; turismo náutico de yates de gran calado; junto al tradicional de sol y playa e interior; recuperación del turismo de aguas termales, ejemplo: Balneario Fuente Santa – La Palma; Balneario Los Berrazales, Valle de Agaete – Gran Canaria, etc.; turismo de congresos; cultural: certámenes y exposición de pintura internacional, conciertos en abierto y de auditorio, ciclos de Teatro; etc., apostando por una oferta diversificada de calidad, dirigida a un turismo de excelencia, capaz de generar autentica riqueza al conjunto de la economía de las Islas Canarias; contribuyendo con ello, a la mejora de la calidad de vida de los isleños a través de la creación de empleos estables y bien remunerados. Asimismo, conviene tener en consideración que, por razones objetivas, los modelos del todo incluido e, insistimos, el de la VV no resultan, en modo alguno, los más idóneos para el desarrollo adecuado de territorios insulares como el de las Islas Canarias; por otro lado, evidentemente, la planta alojativa turística tradicional requiere de una remodelación adecuada, en aras de una mejora en la calidad actualmente ofertada al viajero; capaz de atraer un perfil de turista, reiteramos, de mayor calidad; reconvirtiendo y/o demoliendo, si ello fuere necesario, una planta alojativa obsoleta e inadecuada en consonancia a un proyecto atrayente al perfil turístico de excelencia, es decir, apostar por la calidad y abandonar el viejo y desfasado modelo de un turismo sustentado en la masificación. Caso contrario, los canarios continuaremos desaprovechando las enormes ventajas con las cuales la naturaleza han dotado a las Islas Canarias; por consiguiente, resulta más que aconsejable abandonar o dejar de persistir en los errores que, extraña e inmerecidamente, viene arrastrando el sector de la industria turística actualmente vigente en las Islas Canarias; para lo cual, de manera irrefutable, iteremos, ha de proyectarse un modelo turístico fundamentado en la excelencia y calidad; caso contario, difícilmente estas ínsulas se conseguirá progreso, más allá de una persistente mediocridad.
Resumen ad hoc: a) La vivienda es un Derecho, no una mercancía; y, b) El negocio de los pisos turísticos, bajo términos como Vivienda Vacacional (VV), alquiler de corta duración, etc., que, innecesaria e irregularmente se ha permitido por parte de las diferentes administraciones públicas; entendiendo, sin considerar debidamente los perjuicios irrogados, directa e indirectamente, por tal actividad comercial particularmente sobre territorios isleños como el nuestro.
«…todo comportamiento perjudicial para el bien común debe ser controlado e impedido» [La economía desenmascarada, (pág. 55)]; «La economía ha de servir a la gente, no a la inversa» [ídem (pág. 167)]
«Hay que desarmar la fábula de la mano invisible y demostrar de forma irrefutable que no existe» [Romper con las megaempresas (pág. 229)]
«…los problemas de España son consecuencia en gran medida de la misma mezcla de ideología y de intereses especiales que en Estados Unidos indujo a la liberación y desregulación de los mercados financieros y a otras políticas fundamentalistas de mercado» [El precio de la desigualdad, (pág. 12 in fine y pág. 13)]
«Reafirmamos la supremacía de los derechos humanos, ecológicos y sociales sobre las exigencias de los capitales y los inversionistas» [(Foro Social Mundial, 2001; cita en «Una teoría sobre el capitalismo global» (pág. 216)]
Juan Francisco Ramírez
Aviso legal: La exposición ofrecida "ut supra", se ampara en la Declaración Universal de los Derechos Humanos. Adoptada y proclamada por la Resolución de la Asamblea General 217 A (iii), del 10 de diciembre de 1948; conforme a lo establecido en su Art. 19: "Todo individuo tiene derecho a la libertad de opinión y de expresión; este derecho incluye el de no ser molestado a causa de sus opiniones, el de investigar y recibir informaciones y opiniones, y el de difundirlas, sin limitación de fronteras, por cualquier medio de expresión". La función de los Links (Enlaces) utilizados en las citas ofrecidas en el presente trabajo exposición de carácter gratuito; así como los post que pudiesen encontrarse insertados en el mismo, es exclusivamente la de informar acerca de la existencia de diversas y/o diferentes fuentes de información sobre el tema de interés para el usuario que, por otra parte, podrá encontrar libremente a través de diversas vías en Internet; los referidos links, no suponen sugerencia, invitación, recomendación o incitación de ningún tipo a las distintas webs relacionadas; no responsabilizándonos en manera alguna del contenido, validez y exactitud de la información, productos o servicios de terceros a los que pudiera accederse a través de dichos Links (Enlaces); siendo de la exclusiva responsabilidad del usuario que decida a su voluntad acceder a ellos. Asimismo, destacamos que la utilización de los Links (Enlaces) ofrecidos en las citas indicadas en la presente exposición, se amparan en la interpretación jurídica emitida en el denominado caso Svensson, por el TJUE, Sala IV, Sentencia datada el 13 de febrero de 2014. [7]
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Bibliografía recomendada:
- EHRLICH, Paul R., y EHRLICH, Anne, «La explosión demográfica», Salvat, Barcelona (1993)
- MALTHUS, Robert, «Primer ensayo sobre la población», SARPE, Madrid (1983)
- MAX-NEEF, Manfred y SMITH, Philip B., «La economía desenmascarada», Icaria, S.A., Barcelona (2014)
- ROBINSON, William I., «Una teoría sobre el capitalismo global», Siglo XXI, ed., s.a. de c.v., México (2014)
- SARTORI, Giovanni y MAZZOLENI, Gianni, «La tierra explota», TAURUS, Barcelona (2003)
- SMIERS, Joost; PEKELHARIN, Pieter y HUIGE, John, «Romper con las megaempresas», Editorial Gedisa, S. A., Barcelona (2018)
- STIGLITZ, Joseph E., «El precio de la desigualdad. El 1% de la población mundial tiene lo que el 99% necesita», Penguin Random House Grupo Editorial, S.A.U., Barcelona (2015)
Documentales recomendados:
- El derecho a un techito; dirigido por Antonio Grunfeld Rius, Guatemala 2016; Arquitectura Sin Fronteras; expone la problemática de la vivienda en Guatemala; sin embargo, tristemente, resulta igualmente extensible, salvas sean las diferencias, a cualquier otro territorio de nuestro planeta; presenta las dificultades de los ciudadanos, para materializar el derecho a tener acceso a una vivienda digna para el desarrollo de la vida humana.
- ¿Qué hacer contra el aumento en el precio de los alquileres? (Deutsche Welle España 2019). Reportaje de Gudrun Engel; Falta de espacio. Búsqueda de vivienda en Ámsterdam y el aumento del precio del alquiler en toda Europa.
- El Sohw de la vivienda (TVE, 12/12/2017), dirigido por Pilar Requena. Sumario: «Desde Japón a Australia, pasando por Estados Unidos y Europa, los altos precios de la vivienda por la fuerte demanda y la falta de iniciativas oficiales para el apoyo a la compra, están poniendo en riesgo el derecho de acceso a una vivienda.»
Citas recomendadas (consulta: 11/08/2024)
[1] https://news.un.org/es/story/2024/07/1531126
[2] Ruymán Rodríguez; Defender el barrio (I y II) Sobre vivienda y turistificación en Canarias.
[3] https://www.mivau.gob.es/el-ministerio/sala-de-prensa/noticias/mie-03072024-1759
[4] https://www.ohchr.org/es/special-procedures/sr-housing/human-right-adequate-housing
[5] https://www.boe.es/ccaa/dogc/2023/9036/f00001-00015.pdf
[7] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/es/TXT/PDF/?uri=uriserv%3AOJ.C_.2014.093.01.0012.01.SPA
